Apartamente de doua si trei stele. Deocamdata fara room-service

Nu pot uita o vacanta pe care am petrecut-o, cu ani in urma, alaturi de parinti la Eforie Sud, in vremurile glorioase ale litoralului romanesc. Plecati cumva la-ntamplare, am gasit o statiune gemand de turisti si, dupa o zi de ratacire, am ajuns acolo de unde plecasem: la gara! Pentru ca de ales oricum nu prea era, am tras la gazda undeva chiar in spatele garii. Ne-a atras si atmosfera vesela, pe care am inteles-o foarte curand: nu era coltisor al gospodariei care sa fi ramas neacoperit de turisti. De la staulul caprelor la bucataria de vara si la holul casei impartit in dormitoare cu ajutorul unor perdele, fiecare centimetru patrat era inchiriat. Din acea vacanta am ramas cu o mare invidie fata de locuitorii de la malul marii si apoi fata de toti cei care aveau cate o casa de vacanta de inchiriat.
Luand exemplul, de ceva vreme, al locuitorilor din localitatile turistice, bucurestenii, dar si alti locuitori ai oraselor cu potential turistic isi pun la dispozitie apartamentele pentru cei ce nu tin neaparat sa beneficieze de confortul hotelier, sau care tin, dar nu si-l permit. Deja se poate vorbi despre o nisa de piata in crestere, pe care mici intreprinzatori au speculat-o, astfel incat, la umbra marilor agentii imobiliare care intermediaza tranzactii de ordinul zecilor de milioane de dolari, isi duc traiul, mai mult sau mai putin linistit, mici agentii care se ocupa doar cu inchirierea de apartamente. Pretul pentru o noapte tihnita intr-un apartament bucurestean variaza intre 20 de euro si 70 de euro.

Cea mai buna reclama, pe Internet
De obicei, aceste mici agentii se fac cunoscute prin intermediul Internetului. Asa a procedat Stefan Vladu, posesorul unui un singur apartament in cartierul Aviatiei, pe care il inchiriaza din 2001.
"Am intrat in acest business pentru a oferi clientilor un pret mai mic decat cel de la hotel. In zona aici sunt cinci hoteluri (Erbasu, Cristal, Stil, Caro si Persepolis), dar cu toate acestea pretul este destul de mare, undeva la 70 euro", afirma Vladu. "M-am gandit ca sunt foarte multi oameni cu posibilitati reduse care vin in Bucuresti si nu au unde sa stea. La inceput am avut doua apartamente, dar am renuntat pe parcurs la unul, pe care l-am inchiriat pe termen lung. Acum, cu apartamentul pe care il inchiriez in regim hotelier, castig mai multi bani decat cu cel inchiriat pe termen lung", continua el.
Dincolo de toate explicatiile insa, Vladu marturiseste ca-si dorea "sa scoata bani cu apartamentul, dar sa nu fie intotdeauna plin", ca sa-l mai poata folosi si el pentru cate o petrecere.
Stefan Vladu spune ca site-ul este singura modalitate prin care-si asigura publicitatea. "Anul acesta, in medie, gradul de ocupare a fost de doua saptamani pe luna, deci 45-50%. A mers cel mai bine anul acesta datorita pozitiei fruntase pe motorul de cautare Google si reclamei platite acolo. Toti turistii au luat informatiile despre serviciile mele de pe Internet".
Intreprinzatorul este destul de optimist cu privire la ritmul de crestere a pietei si afirma ca a avut foarte mult de castigat in momentul in care a inchiriat apartamentul pe o perioada medie de doua saptamani.
"Cei mai multi clienti i-am avut dintre emigrantii romani care s-au intors in vacanta acasa, vara e plin de ei tot timpul. Oamenii cu posibilitati restranse nu au venit niciodata. A trebuit sa fac modernizari ca sa vina oamenii cu bani, care au mai mare grija de banii lor si nu ii cheltuie la hotel", mai spune el, adaugand ca, in general, clientela a fost destul de pestrita, de la turisti straini la muncitori ai unor firme de constructii veniti cu treburi in Bucuresti si carora firma prefera sa le achite cazarea in regim de apartament.
Investitiile nu sunt foarte mari, totusi: lenjerie, mici modernizari, o canapea, un scaun, un sampon.
Chiar daca gaseste ca a intrat intr-o afacere profitabila, Vladu nu stie daca va mai continua mult pe aceasta cale, pentru simplul motiv ca nu prea mai are timp sa se ocupe. El marturiseste ca merge foarte des in deplasari si crede ca fie va gasi pe cineva care sa preia fraiele afacerii, fie va incepe sa inchirieze pe termen lung.
"Probabil ca viitorul, in materie de cazare, este hotelul ieftin. Eu cred ca am cel mai jos pret de pe piata, 22 de euro pe noapte, dar un prieten al meu a facut turul Americii si statea la tot felul de hoteluri de studenti cu 10 dolari pe noapte - deci mai e inca mult de lucrat la noi pe acest segment", conchide el.

Clientii - 90% straini
Lucian Anghel conduce o agentie intrata pe piata in urma cu patru ani, care are in proprietate zece apartamente. Cele zece apartamente ale Agentiei H sunt situate in zone ultracentrale, adica pe Bulevardul Magheru sau in zona de pe langa Sala Palatului.
"Sunt sigur ca este o piata cu potential, pentru ca preturile la hotel sunt destul de mari", afirma Anghel, mentionand ca doritorii de astfel de servicii au ca sursa de informare fie Internetul, fie recomandarile fostilor turisti. Cei care inchiriaza sunt, in proportie de 90%, straini, iar durata de inchiriere variaza de la o zi la 15 zile.
Ca in orice business turistic, si aici se poate vorbi de o anumita sezonalitate: in materie de inchirere de apartamente, perioadele mai linistite sunt vara si imediat dupa sarbatori. In prima jumatate a anului, gradul de inchiriere a celor zece apartamente a fost de 60%.
"Fata de acum trei-patru ani, cand oferta de apartamente de inchiriat in regim hotelier era destul de mica, acum a crescut, mai ales ca si particularii au intrat in business. Particularii se ocupa chiar ei de afacere si din asta probabil ca-si duc traiul", crede Anghel. "Agentiile mari nu intra pe acest segment de piata, pentru ca profiturile sunt prea mici si munca este multa. Diferenta este ca, desi profiturile sunt mici, sunt totusi sigure. Marile tranzactii sunt mai profitabile, dar si mai riscante, pentru ca depind foarte tare de conditiile pietei".
In general, problemele micilor agentii sunt legate de asociatiile de locatari, care nu-si dau acordul pentru desfasurarea acestor activitati, temandu-se sa nu aiba de-a face cu chiriasi dubiosi. "Nu-si dau acordul pentru ca au medii de varsta de 80 de ani... aceasta ar fi singura problema", spune Anghel.

O alternativa mai ieftina
Mirela Manea, director de marketing in cadrul agentiei imobiliare Esop Consulting, afirma ca aceasta piata este in continua dezvoltare si ca aceasta tendinta se va mentine in urmatorii ani. "Cu totii avem nevoie de spatiu - fie ca este vorba de un spatiu de locuit sau de un sediu de firma. Daca ne referim strict la inchirierile de apartamente, sa nu uitam ca ele au inlesnit start-up-ul majoritatii firmelor autohtone, iar la nivel de spatii de locuit, ele sunt singura alternativa pentru tineri sau pentru persoanele cu venituri medii. O dezvoltare continua o inregistreaza si segmentul inchirierilor pe termen scurt, chiar s-a conturat ca un domeniu aparte, existand firme axate exclusiv pe acest segment", rezuma Manea, adaugand ca aici clientii sunt cu precadere turistii straini sau pur si simplu straini angajati ai diverselor institutii, veniti in Bucuresti in interes profesional.
"Castiga din ce in ce mai mult teren apartamentele in imobile noi sau in vile renovate. Zonele cele mai cautate sunt Victoriei, Dorobanti, Floreasca, Unirii", mai spune Manea.
Cat priveste viitorul, ea este de parere ca aceasta afacere se va dezvolta substantial, deoarece ofera o alternativa la hotelurile destul de costisitoare.
"Este recomandabil sa se contureze si un domeniu al inchirierilor pe termen mediu (perioade de trei-sase luni), intrucat astfel de solicitari sunt destul de greu de solutionat in momentul de fata, fiind un domeniu abordat doar ocazional si nu ca un business dedicat", adauga Manea.
Cezar Lazarescu, director general la Rom International Service, spune ca agentia sa are o banca de date de 10-15.000 de adrese, care este actualizata saptamanal.
"Sunt trei domenii care functioneaza foarte bine intr-o economie de piata: asigurari, publicitate si imobiliare. Din 1990, preturile imobilelor cresc continuu, iar in ultimii ani investitiile imobiliare au fost mai bune decat in orice alt domeniu. Practic, putem spune ca "am crescut" o data cu piata..."

Ca niste pensiuni neomologate
Inchirierea de apartamente pe termen scurt nu este caracteristica Romaniei. In Ungaria vecina, aceasta piata este mult mai bine dezvoltata si mult mai bine pusa la punct, dupa cum afirma reprezentantii industriei. Totusi, desi la noi se poate vorbi de un segment de piata mult mai tanar, preturile sunt competitive cu cele de pe piata ungara. Astfel, clientul poate avea surpriza ca in timp ce in centrul capitalei ungare pretul pentru o noapte intr-un apartament sa fie cuprins intre 26 de euro si 50 de euro, la Bucuresti sa ajunga la 70 de euro.
"Paginile de mica publicitate ale ziarelor sunt pline de anunturi privind inchirierea de spatii "in regim hotelier". Ce intelege fiecare prin regim hotelier, care este, pana la urma, cadrul legal, cat de evidentiate sunt veniturile din inchirierea acestor spatii si influentele pe care le creeaza pe piata hoteliera reala sunt tot atatea subiecte de dezbatut", afirma Paul Marasoiu, consultant in industria hoteliera. "Cat timp se face referire la "regim hotelier", asupra acestei activitati ar trebui sa aiba ceva de spus si asociatiile profesionale de profil si Autoritatea Nationala pentru Turism (ANT). Sunt de parere ca, pana la acest moment, aceasta procedura de inchiriere se poate asimila inchirierii caselor neomologate din mediul rural drept pensiuni turistice. Fara forme de plata legale si fara indeplinirea criteriilor minime impuse de ANT. Agentiile imobiliare respectabile ar trebui sa-si puna problema definirii clare a criteriilor care trebuie indeplinite de aceste spatii si a cadrului legal si concurential in care aceasta activitate se desfasoara", este de parere Marasoiu.
claudia.covaci@zf.ro