Costurile de constructie au crescut de la an la an, in timp ce numarul mare de proiecte anunta scaderea nivelului chiriilor pe segmentul comercial, iar pe segmentul de birouri consultantii preconizeaza pentru acest an mentinerea unui nivel constant al valorilor de inchiriere.
In aceste conditii, randamentele dezvoltatorilor vor scadea in urmatoarea perioada pana la un nivel la care aceste investitii nu vor mai fi fezabile.
Scenariul pare a fi departe de realitate, tinand cont ca in Bucuresti nu s-a mai deschis niciun mall in ultimii ani, iar rata de neocupare din imobilele de birouri finalizate este sub nivelul de 1%, dar, tinand cont de planurile anuntate de dezvoltatori, lucrurile se vor schimba substantial in urmatorii ani.
Astfel, doar anul acesta vor fi livrate spatii de birouri cu o suprafata de circa 350.000 de metri patrati, inclusiv primele cladiri din proiectele mixte Baneasa si Sema Parc, precum si trei centre comerciale - Baneasa Shopping City, Sun Plaza si Liberty Center.
Stocul actual de spatii de birouri din Capitala va cunoaste o crestere de circa 50% in acest an, potrivit consultantilor imobiliari, care apreciaza ca nivelul chiriilor se va mentine in 2008 la un nivel constant, in conditiile in care numarul spatiilor disponibile "la cheie" pentru mutare este in continuare redus.
Cele mai multe spatii de birouri vor fi livrate anul acesta in cadrul proiectului mixt Sema Parc, dezvoltat in zona Semanatoarea, si anume 43.000 de metri patrati, in cadrul a doua cladiri. Totodata, anul acesta vor fi livrate si primele doua cladiri din cadrul proiectului Baneasa Business & Technology Park, imobile cu o suprafata totala de circa 30.000 de metri patrati.
"Credem ca livrarile de spatii anuntate pentru 2008 vor mentine un nivel relativ constant al chiriilor, in conditiile in care suprafetele disponibile real sunt destul de reduse, multe dintre proiecte fiind preinchiriate inca din 2007", apreciau la inceputul acestui an reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Esop Consulting.
Livrarile din acest an vor cuprinde atat imobile din zone secundare ale Capitalei, cat si cladiri livrate in centrul orasului, cum este cazul proiectului Tower Center International, dezvoltat in apropierea Pietei Victoria de firma Avrig 35, controlata de omul de afaceri Alexander Hergan.
In prezent, nivelul chiriilor de pe piata variaza in cadrul spatiilor moderne de birouri intre 15 si 24 de euro/mp/luna, variatiile fiind cauzate in special de locatie si de dimensiunea spatiului contractat.
"Ratele de neocupare vor ramane la un nivel scazut (...) si ar putea creste doar in 2009 in zone secundare, cu un acces dificil, precum Pipera", afirmau si reprezentantii Colliers in cel mai recent raport de piata publicat.
Interesul ridicat pentru aceasta piata este aratat si de ofertele consultantilor, tinand cont ca un alt jucator important de pe piata de profil, Eurisko, are spre inchiriere birouri cu o suprafata de peste 300.000 de metri patrati, majoritatea cu livrare pentru urmatorii doi ani.
Pe de alta parte, Bogdan Georgescu, managing partnerul companiei de consultanta imobiliara Colliers International, cel mai mare jucator de pe piata locala de profil, apreciaza ca dezvoltarea masiva va continua cel putin trei ani pe segmentul comercial, in timp ce stocul de birouri ar putea fi suficient de-abia peste cinci ani.
"Piata de birouri din Bucuresti este inca departe de saturatie si cred ca doar peste vreo cinci ani, cand ar trebui sa ajunga la 2 milioane de metri patrati, s-ar putea pune aceasta problema", apreciaza Georgescu, care adauga ca "nici piata de centre comerciale nu cred ca ar putea ajunge la saturatie in urmatorii 3-5 ani pentru ca ritmul de dezvoltare a proiectelor este foarte lent".
Calmarea pietei tine de ritmul in care dezvoltatorii isi vor realiza planurile anuntate, precum si de capacitatea pietei constructiilor de a cuprinde toate aceste dezvoltari.
"Daca insa toate proiectele anuntate pana acum vor fi dezvoltate, atunci prin 2012 am putea avea o situatie de saturare pe piata centrelor comerciale. Repet, insa, ca aceasta situatie este posibila, dar nu si probabila", a precizat Georgescu.
Niciun mall livrat de doi ani
Cel putin la fel de animata va fi in urmatoarea perioada si piata centrelor comerciale, tinand cont ca doar in Bucuresti vor fi inaugurate anul acesta trei centre comerciale, care vor intrerupe "seceta" din ultimii doi ani, in conditiile in care de la deschiderea City Mall din 2005, niciun alt centru comercial de mari dimensiuni nu a mai fost livrat.
Baneasa Shopping City, Sun Plaza si Liberty Center vor contribui practic la dublarea stocului de spatii in centre comerciale din Capitala, care va depasi pana la sfarsitul anului 300.000 de metri patrati, in cazul livrarii celor trei proiecte la termen.
Baneasa Shopping City este primul dintre centrele comerciale din Bucuresti care va fi deschis in acest an, in cadrul proiectului Baneasa, proiect care are o suprafata inchiriabila de 85.000 de metri patrati, la fel de mare cat Bucuresti Mall si Plaza Romania la un loc.
Mallul din Baneasa a implicat investitii de circa 150 de milioane de euro, dezvoltarea aflandu-se intr-un stadiu avansat de constructie, inaugurarea fiind programata pentru primavara acestui an. Principalele ancore din Baneasa vor fi retailerii de imbracaminte Peek & Cloppenburg, Inditex si Azadea Group.
Alte doua centre comerciale, Liberty Center si Sun Plaza, dezvoltari din jumatatea sudica a orasului, vor aduce in piata circa 100.000 de metri patrati de spatii comerciale, inaugurarile fiind programate spre finalul anului, tinand cont de stadiul actual al constructiei.
Complexul Sun Plaza are o suprafata de 196.000 de metri patrati, din care 78.000 mp suprafata inchiriabila, si va include 170 de magazine, un hipermarket, un magazin de bricolaj si un magazin de mobila, in timp ce Liberty Center va avea o suprafata inchiriabila de 25.000 de metri patrati. Investitia necesara dezvoltarii Liberty Center este estimata la aproape 70 de milioane de euro, finalizarea mallului fiind programata pentru luna septembrie a anului 2008.
Bucurestiul mai are programate pentru urmatorii ani cel putin alte cinci centre comerciale - Cotroceni Park, Dambovita Center, Parklake Plaza, Galleria Bucharest sau mallul din cadrul proiectului Sema Parc, toate dezvoltarile fiind de mari dimensiuni, astfel ca vom asista la o competitie puternica. Expansiunea rapida a centrelor comerciale va avea efecte atat asupra fortei de munca, tinand cont ca un astfel de mall atrage circa 1.500 de angajati, cat si asupra pietei de retail, in conditiile in care competitia va contribui la scaderea chiriilor.
"Este foarte probabil ca nivelul chiriilor sa scada pe masura ce se tot deschid aceste malluri si, cu siguranta, nu toate mallurile anuntate se vor deschide", afirma Luiza Moraru, partener in cadrul firmei de consultanta imobiliara Eurisko. El spune ca o parte dintre dezvoltatori se vor gandi ca nu pot face fata concurentei si ca e mai eficient sa dezvolte altceva, in timp ce altii vor considera ca proiectele nu mai sunt fezabile din cauza scaderii de la nivelul chiriilor si a cresterilor costurilor de constructie.
Intr-o analiza realizata la sfarsitul anului trecut, consultantii apreciau ca doar 60% din cele circa 100 de pro?iecte comerciale anuntate pentru urmatorii ani vor fi finalizate.
"In prima faza, insa, cred ca dezvoltatorii vor analiza posibilitatea schimbarii conceptelor in proiecte complementare celor deja livrate, pentru a ramane in piata si a fi competitivi", adauga Moraru.
Investitii de 1,3 mld. euro in malluri
Peste 20 de malluri vor fi deschise in acest an, astfel ca stocul de centre comerciale la nivel national va cunoaste o noua dublare, dupa ce in anul 2007 cele noua centre inaugurate au dus stocul de malluri la 18 unitati.
Cele 20 de malluri insumeaza o suprafata inchiriabila de peste 800.000 de metri patrati, investitiile totale anuntate de dezvoltatori ridicandu-se la aproximativ
1,3 miliarde de euro.
Cel mai important proprietar de centre comerciale din Bucuresti este grupul turc Anchor, proprietarul Bucuresti Mall si Plaza Romania, dezvoltatorii proiectului Baneasa putand deveni la randul lor proprietari a doua malluri in Capitala, in cazul concretizarii proiectului din zona Obor. Un alt jucator important de pe piata centrelor comerciale din Capitala va fi grupul Africa Israel, care pe langa dezvoltarea Cotroceni Park, ia in calcul si constructia unui al doilea centru mall pe platforma fabricii Laromet.
Restul mallurilor din Bucuresti vor fi construite de investitori precum irlandezii de la Caelum Development (Parklake Plaza), israelienii de la GTC (Galleria) sau Plaza Centers (Dambovita Center), austriecii de la Raiffeisen Evolution (Floreasca City) sau nemtii de la ECE, in cadrul proiectului Semanatoarea.
Immoeast domina piata de birouri
Cel mai important proprietar de spatii de birouri din Capitala este fondul austriac de investitii Immoeast, care are in portofoliu parcurile de afaceri S-Park, Victoria Park, IRIDE Business Park sau cladirile de birouri Bucharest Corporate Center si Bucharest Airport Tower, intregul portofoliu avand o suprafata de circa 200.000 de metri patrati.
Randamentele la care se tranzactioneaza imobilele de birouri au scazut anul trecut spre nivelul de 6%, in euro pe an, valoare apropiata pietelor mai mature din regiune, precum Varsovia, Praga sau Budapesta.
Pe de alta parte, lipsa tranzactiilor cu centre comerciale pe piata bucuresteana in anul 2007 nu ofe?ra repere cu privire la randamentele de vanzare a mallurilor, care sunt estimate insa de consultanti in jurul valorii de 6,5 procente.
Record de proiecte livrate intr-un an
Stocul actual de spatii de birouri din Capitala va cunoaste o crestere de circa 50% in acest an, po?trivit consultantilor imobiliari, care apreciaza ca nivelul chiriilor se va mentine in 2008 la un nivel constant, in conditiile in care numarul spatiilor disponibile "la cheie" pentru mutare este redus.
Cele mai multe spatii de birouri vor fi livrate anul acesta in cadrul proiectului mixt Sema Parc, dezvoltat in zona Semanatoarea, si anume 43.000 mp, in cadrul a doua cladiri. Totodata, anul acesta vor fi livrate si primele doua cladiri din cadrul proiectului Baneasa Business & Technology Park, imobile cu o suprafata totala de circa 30.000 mp.
In Bucuresti vor fi inaugurate anul acesta trei centre comerciale, care vor intrerupe "seceta" din ultimii doi ani, in conditiile in care de la deschiderea City Mall din 2005, niciun alt centru comercial de mari dimensiuni nu a mai fost livrat.
Baneasa Shopping City, Sun Plaza si Liberty Center vor contribui la dublarea stocului de spatii in centre comerciale din Capitala, care va depasi pana la sfarsitul anului 300.000 mp.
