Majorarea artificiala a preturilor, tranzactiile speculative si intarzierea aparitiei pe piata a proiectelor mari de apartamente au restrans posibilitatile de investitii de pe piata imobiliara. In aceste conditii, ce oportunitati de investitii au mai ramas pentru investitorii cu bugete intre 100.000 si 500.000 de euro?
O alternativa pentru investitiile pe piata imobiliara sunt noile proiecte de apartamente, care au permis investitorilor de calibru mediu, cu bugete de circa 500.000 de euro, sa achizitioneze locuinte inainte de a fi livrate pe piata, pentru a le vinde in momentul finalizarii lucrarilor.
Pentru ca achizitionarea unui apartament inainte de livrarea pe piata se deruleaza la un pret redus fata de cel din momentul in care este lansat pe piata, castigul in urma vanzarii apartamentului poate ajunge la circa 10-15% pe an.
"Apartamentele in cladiri noi se pot contracta in timpul constructiei si apoi se pot vinde la terminarea lucrarilor. Profitul poate ajunge la circa 10-15% pe an. In schimb, riscul este insa mai mic decat in cazul blocurilor vechi, pentru ca cererea de apartamente noi este inca foarte mare", spune Bogdan Georgescu, directorul general al Colliers International.
Astfel, investitorii au gasit alternativa la afacerile speculative cu apartamentele din blocurile construite inainte de '89.
"Cele mai rentabile apartamente in cladirile vechi sunt doar in zona de nord, care in urma renovarii, in functie de finantare, poate oferi rate de profitabilitate de pana la 20% pe an", precizeaza Georgescu.
Diferentele de calitate ale locuintei si statutul social al vecinilor de bloc incep sa conteze tot mai mult in alegerea pe care o fac persoanele interesate sa achizitioneze un apartament. "Acestea ofera o calitate mai buna a locuirii, atat din punctul de vedere al sigurantei, al facilitatilor, cat si al mediului social creat. Pentru viitorii locatari este foarte important ca vecinii lor au un statut social si un standard de viata ridicat", afirma Calin Clinciu, directorul de comunicare al Euroest.
Noile ansambluri rezidentiale sunt concepute pentru a gestiona cat mai eficient costurile de intretinere, fiind bine izolate si atent compartimentate, potrivit reprezentantilor Regatta. Facilitati aditionale fata de blocurile construite inainte de '90 sunt garajele, gradinitele, supermarketurile sau cabinetele medicale.
Un alt dezavantaj al blocurilor vechi, construite in anii '60-'90, este faptul ca proprietarii va trebui sa suporte lucrari de izolare termica si energetica in urmatorii 5-10 ani, iar la cele construite inainte de 1977 va trebui sa se refaca structura de rezistenta in urmatorii 15-20 de ani.
"Aceste viitoare cheltuieli trebuie sa fie cunoscute de catre cei care achizitioneaza proprietati in blocurile vechi. Preturile pentru apartamentele din blocurile vechi, situate in cartierele-dormitor ale Capitalei au ajuns la 800-1.000 de euro pe metrul patrat, sume nejustificate pentru confortul pe care acestea il ofera", spune Clinciu. Astfel, in zone precum Berceni, Iancului, Drumul Taberei sau Crangasi pretul unui apartament de trei camere a ajuns la circa 70.000-80.000 de euro.
Protectia termica si fonica insuficienta a apartamentelor din blocurile vechi, care sunt construite cu tehnologii si materiale vechi, indeparteaza investitorii, potrivit consultantilor imobiliari.
Un investitor cu fonduri reduse, de circa 500.000 de euro, va inregistra profituri mari daca isi va plasa banii in terenuri din zona de sud-est a Bucurestiului, potrivit reprezentantilor Euroest. "Zona respectiva are cel mai mare potential de crestere, datorita investitiilor foarte mari care vor fi realizate aici", sustine Clinciu.
Pe de alta parte, reprezentantii Colliers afirma ca terenurile din nordul Bucurestiului vor fi cele mai cautate si vor aduce o rentabilitate mai mare.
Cele mai multe tranzactii cu terenuri din ultimul an au avut loc in zona Pipera din nordul Capitalei, in zona din apropierea DN1 Bucuresti - Ploiesti, precum si langa soseaua Progresului si zona Semanatoarea, potrivit agentiilor imobiliare Colliers si Eurisko.
Zona de nord a Bucurestiului este favorizata de dezvoltarea orasului catre Ploiesti, in apropiere de Drumul National 1 si de viitoarea autostrada Bucuresti-Brasov. Chiar daca terenurile din nord sunt scumpe fata de celelalte zone din Bucuresti, potentialul este adus de catre proiectele imobiliare de amploare care s-au anuntat in acea zona, precum proiectul Baneasa.
In urmatorii ani, va continua constructia de noi proiecte in zone din afara Bucurestiului, precum Sisesti sau Mogosoaia, dar si in locatii periferice ale Capitalei, unde nu au mai fost dezvoltate proiecte rezidentiale pana acum: Dristor, Militari, Berceni, Colentina sau Pajura. In aceste zone, tranzactiile cu terenuri vor aduce rate de profit ridicate, mai ales daca locatia terenului se afla in apropierea unui viitor proiect rezidential.
Oportunitati de majorare a veniturilor vor oferi si ansamblurile de case, mai ales cele din nord, care sunt foarte cautate de oamenii de afaceri datorita faptului ca in nord sunt cele mai multe imobile de birouri.
Piata caselor si vilelor este impartita in doua mari categorii: casele vechi localizate in zone rezidentiale clasice, prestigioase, precum Aviatorilor, Primaverii, Kiseleff, Victoriei sau Cotroceni si zonele din afara Capitalei - Baneasa, Corbeanca, Otopeni, Mogosoaia, Balotesti sau Snagov- unde au fost dezvoltate constructii de vile.
In viitor, pe langa oamenii de afaceri, si clasa de mijloc va fi interesata sa caute vilele in cadrul unui complex rezidential, cu spatii compacte - suprafata construita intre 130-200 de metri patrati si cu o mica curte proprie.
Astfel, achizitionarea unei vile intr-un astfel de complex va aduce un randament anual de circa 10-15%, in cazul in care locuinta se afla intr-o zona accesibila. Majoritatea acestor ansambluri de vile sunt situate la periferia orasului, pentru care romanii opteaza datorita unor facilitati precum: curte privata si zona verde aerisita.
Ponturi pe piata apartamentelor noi
Achizitionarea unui apartament nou trebuie gandita ca o investitie si mai putin ca o achizitie pentru folosinta proprie;
Investitorul trebuie sa astepte castiguri atat din chirii, cat si din aprecierea de piata a proprietatilor;
Orientarea catre apartamente de una-doua camere, care sunt mai usor de inchiriat;
Investitorul trebuie sa se orienteze catre acele ansambluri rezidentiale care ofera cele mai tentante facilitati pentru un viitor chirias, deoarece nevoile unui chirias pot diferi de acelea ale unui proprietar.
