ZF Investiţi în România! Maria Florea, iO Partners: Pe piaţa de birouri am revenit în anii 2005-2006 şi 2010, când nimeni nu construia fără contracte

Scăderea cererii pentru spaţii de birouri din Bucureşti după perioada pandemiei s-a reflectat şi în volumul de preînchirieri, care cunoscut o reducere de peste 50% în intervalul 2020-2023, potrivit datelor iO Partners. Totodată, ponderea scăzută a preînchirierilor este explicabilă prin faptul că sunt foarte puţine proiecte în Bucureşti cu şanse de livrare în următorii doi ani. Acest lucru va obliga companiile să-şi gândească strate­giile privind necesita­tea de spaţii de birouri cu doi-trei ani înainte de expirarea contrac­te­lor actuale.

„Am revenit cu piaţa de birouri în anii 2005-2006 sau chiar 2010, atunci când nu se mai construiau spe­cu­lativ clădiri, iar care se construiau aveau în spate contracte de închiriere, altfel nu obţineau finanţare. Şi acum banca cere aceste lucruri, ca şi atunci, iar acesta este un alt motiv pen­tru care se construieşte mai puţin acum. Vom vedea proiecte în următorii trei ani, pentru că cine va dori birouri certificate superior va căuta din timp să semneze“, a explicat Maria Florea, head of office advisory în cadrul iO Partners, în cadrul emisiunii ZF Investiţi în România! Un proiect ZF şi CEC Bank.

Dacă în intervalul 2010 – 2019 preînchirierile au avut o pondere medie de aproximativ 25% în cererea totală de spaţii de birouri, respectiv peste 70.000 mp pe an, în intervalul 2020-2023 ponderea preînchirierilor a scăzut la mai puţin de jumătate, ajungând la o medie de 11% din total sau circa 30.000 mp pe an. Aceasta în condiţiile în care livrările anuale de noi clădiri de birouri s-au menţinut în 2020-2023 în media multianuală, respectiv aproape 160.000 mp pe an, faţă de 156.000 mp pe an în intervalul 2010-2019.

Ce mai este în pipeline? Cel mai aşteptat proiect acum este fostul sediu al BCR de pe Calea Victoriei, fostul Bancorex, pe care CPI l-ar putea vinde către AFI Europe.

„Asta este unul dintre cele mai înaintate şi a fost cel mai mediatizat în ultima vreme. E un exemplu, dar mai sunt şi altele. Am zis Slavă Domnului că nu s-au mai emis prea multe autorizaţii, stiind că aveam o raţă de neocupare mai mare în Bucureşti. Sperăm că o să fie mai multă comunicare, mai multă transparenţă şi atunci o să vedem mai multe proiecte. Din ultimele informaţii au fost eliberate câteva certificate de câteva autorizaţii de construrire pe anumite proiecte“, a explicat consultantul. Ea sublinia faptul că dacă ritmul livrărilor de birouri continua, rata de neocupare ar fi fost acum cu 5-10 puncte procentuale mai mare faţă de prezent.

Minimul istoric al pre-închirierilor a fost atins în 2022, respectiv cu puţin peste 15.000 mp, reprezentând o pondere de doar 5,3% din cererea totală. Situaţia nu s-a schimbat nici în 2023, când pre-închirierile au totalizat 23.600 mp şi au reprezentat 5,8% din cererea totală.

Foarte puţine proiecte în Bucureşti au şanse de livrare în următorii doi ani: doar 15.500 mp în 2024 şi 8.000 mp în 2025. Aceasta deoarece dezvoltatorii au fost descurajaţi să înceapă proiecte noi, având în vedere cererea limitată, costurile mari de construcţie şi rata de neocupare a spaţiilor de birouri (14.3% la sfârşitul lui 2023). Pe de altă parte, dezvoltatorii care au proiectele pregătite şi vor putea livra clădiri începând cu 2026 se vor situa într-o poziţie avantajoasă.

„Având în vedere că în următorii doi ani urmează să fie livrate în Bucureşti doar două clădiri de birouri, totalizând aproximativ 24.000 mp, companiile aflate în căutarea unui spaţiu pentru birouri ar trebui să îşi facă din timp o analiză şi o strategie privind necesitatea de spaţii în viitor, ideal cu 2-3 ani înainte de expirarea contractelor de închiriere actuale, nu doar cu un an mai devreme, aşa cum se întâmpla uzual până acum“, explică Maria Florea.