Am spus, şi îmi menţin părerea, că „darea în plată“ în forma adoptată de Parlament nu e o lege bună. Am explicat lucrul acesta doar din punctul de vedere al supraveghetorului bancar. De ce? Pentru că asta îmi este meseria, pentru asta sunt plătit.
Am să încerc, deşi nu sunt un specialist în domeniul protecţiei consumatorilor, să explic şi din punctul de vedere al debitorului. Să presupunem că un debitor posesor al unui apartament cu două camere îşi dă locuinţa în plată. Ce urmează? Va părăsi apartamentul şi, aşa cum spunea unul dintre iniţiatorii legii, va închiria altă locuinţă (mai spun alţii că va putea să-şi cumpere altă casă. Chiar crede cineva care şi-a dat casa în plată că va mai avea acces la credite? Darea în plată e confirmare a dificultăţilor financiare ale debitorului). E o soluţie? Eu cred că nu.
Am invocat legea din Spania şi vă spun de ce. Vechea lege din Spania permitea finanţatorului să vândă la licitaţie locuinţa. Dacă nu se reuşea vânzarea, banca putea prelua casa pentru 60% din valoarea estimată a acesteia, debitorul fiind urmărit în continuare pentru diferenţă. În acest context, la 9 martie 2012 a fost emis „Royal Decree Law 6/2012“ cu rolul de a proteja debitorii ipotecari fără resurse prin mecanisme de restructurare care să conducă la depăşirea dificultăţilor financiare pentru cei consideraţi a fi „at risk of social exclusion“. Criteriile în baza cărora un debitor poate fi clasificat în această categorie sunt:
- proprietatea să fie singura locuinţă a debitorului şi creditul să fi fost acordat pentru achitarea acesteia;
- creditul a fost acordat fără alte „garanţii reale sau personale“;
- toţi membrii familiei sunt şomeri şi nu realizează venituri din alte activităţi;
- familia are venituri mici şi cel puţin 60% din venituri sunt folosite pentru plata creditului ipotecar;
- membrii familiei nu au alte active pe care să le folosească la rambursarea creditului.
Şi poate, lucrul cel mai important, RDL 6/2012 încorpora şi un cod de bune practici care prevedea diferite etape pentru a se evita evacuarea - prin restructurarea creditului, diminuarea sumei datorate şi în final darea în plată a casei. Decretul stabilea că instituţiile financiare acceptă şi respectă acest cod pe baze voluntare (prin înregistrarea într-un registru).
Darea în plată, ca ultimă soluţie, era precedată de măsuri de restructurare (perioada de graţie de până la 4 ani, extinderea perioadei de acordare până la 40 de ani, dobânda â Euribor Ă 0,25 în perioada de graţie).
Dacă situaţia financiară a debitorului nu se schimbă, a doua restructurare poate fi acceptată prin reducerea volumului datoriei conform unei proceduri stabilite prin lege.
Dacă nici această măsură nu schimbă situaţia, în final se poate accepta o dare în plată. Dar nu în orice condiţii. Debitorul poate să solicite să rămână în locuinţă pentru 2 ani plătind o chirie ce ar reprezenta echivalentul a 3% din credit. În perioada de 2 ani pentru întârzieri la plata chiriei se percepe o dobândă penalizatoare de 20%.
Cum s-a ajuns la această lege? În Spania au fost evacuate din locuinţe peste 200.000 de familii. Ce protecţie oferă legea română? Niciuna. De fapt şi iniţiatorii recunosc că nu este o lege de protecţie socială.
Am spus că este o lege cu dedicaţie. De ce? În absenţa unei protecţii oferite debitorilor legea nu poate avea decât două scopuri posibile:
1. Să le permită celor care nu au probleme sociale (deşi expunerea de motive spune clar că legea este aprobată pentru această categorie de debitori) să pună în braţele băncilor active a căror valoare a scăzut dramatic. Mai grav este că (lucrul acesta l-am realizat recitind legea) legea le oferă aceeaşi posibilitate şi celor care au contractat credite fără să folosească banii pentru achiziţie sau construcţie de active imobiliare. Concret, un credit utilizat pentru mobilarea/dotarea cu cele necesare unei vile construite din fonduri proprii, garantat cu o garsonieră folosită pentru închiriere, va fi „rambursat“ prin dare în plată deoarece valoarea garsonierei a scăzut sub 2/3 din valoarea iniţială. E corect? Dacă nu protejează social debitorul, ci îi oferă acestuia un instrument de negociere cu creditorul (aşa cum afirmă iniţiatorii legii), atunci legea trebuia să diferenţieze prin criterii clare aceste situaţii. Mai ales că, prin această lege, se ajunge la cea mai stupidă măsură şi, de fapt, cea care va provoca cele mai multe pierderi sistemului bancar: se interzice băncii să-şi urmărească un drept de creanţă rezultat dintr-un contract de împrumut sau dintr-un contract de fidejesiune, din garanţii sau aval oferit pentru împrumutul contractorului. Dacă nici în acest caz nu se acceptă că e afectat dreptul de proprietate, atunci nu mai avem nicio şansă.
Asta face ca la numărul de 32,1 mii de debitori cu restanţe la 31.10.2015 comunicat anterior să mai adăugăm 39,0 mii restanţieri la credite de natura celor de mai sus.
2. Să scadă preţul locuinţelor şi al terenului. De ce? Băncile vor sista creditarea iar absenţa surselor va conduce la acest fapt. Vor cumpăra, dar la preţuri mici, cei care au bani (din ţară sau din străinătate) urmând ca ulterior să vândă la un preţ superior. În definitiv, piaţa imobiliară este singurul sector care poate oferi, în perspectivă, un randament superior celor obţinute astăzi. Şi, ca să probez că nu scopul social a fost avut în vedere, vă pun la dispoziţie indicatorii de „neperformanţă“ pe tranşe de credit, în cadrul creditelor ipotecare şi a celor pentru investiţii imobiliare. Vedeţi cât reprezintă sumele restante faţă de cele datorate în cazul creditelor sub 150.000 euro? Doar 1,69% respectiv 4,13%.
La celelalte (mai mari de 150.000 euro) se ajunge la peste 40% şi chiar 100%. Şi atunci întreb: cine va beneficia de lege? În nici un caz cei cu credite mai mici de 150.000 euro. Pentru ei legea trebuie să prevadă cam ce a aprobat Spania!!! Ce face legea recent aprobată? Îi împinge pe aceştia din urmă către pierderea locuinţei şi, în mod firesc, evacuarea.
Se tot vorbeşte de rezoluţia aprobată de Parlamentul European în octombrie. Cine a citit-o va avea surpriza să constate că Parlamentul European recomandă statelor şi instituţiilor financiare să adopte măsuri care să evite evacuarea, darea în plată fiind doar soluţia finală. Se recomandă transpunerea Directivei 17, încurajând instituţiile financiare să accepte darea în plată ca ultimă soluţie.
Încercând să mute discuţia de la problemele legii, mulţi „analişti“ îşi dau cu părerea despre abuzurile băncilor când au dat astfel de credite. E crucificată şi Banca Naţională că le-a permis acest lucru. Probabil că nu se cunoaşte faptul că veniturile luate în calcul atunci când se acordă creditul este cel al întregii familii. Că mai există şi codebitori se uită complet!!! Dacă cineva a încălcat legea va răspunde penal.
O simplă privire „ e adevărat nu o poate face oricine „ asupra listei celor care au luat credite mari ar clarifica multe din necunoscute. Sunt oameni de afaceri „ unii din top 100 „ membri (foşti sau actuali) ai Parlamentului, oameni politici, în general oameni cu bani. Şi atunci de ce să mă mai întreb cum poate avea o astfel de susţinere o lege care-i dezavantajează pe cei cu venituri sub medie. Este această lege o reglementare pentru protecţia consumatorului? Nicidecum. O lege bună trebuia făcută cu ajutorul celor care cunosc riscurile din sistemul bancar şi cu cei care se ocupă de protecţia consumatorului. Toate propunerile făcute de aceştia au fost resprinse de Parlament „ Comisia juridică. Şi mai trebuie clarificat un lucru. De ce se califică drept ticăloşie şi aroganţă spusul adevărului?
Şi fiindcă a venit vorba de protecţia consumatorilor, atunci când am vorbit în calitate de supraveghetor, am avut în vedere cei peste 14 milioane de titulari de depozite la bănci. Oare câţi din aceştia ar accepta cote părţi dintr-un apartament sau o suprafaţă de teren?
Sunt mai convins ca oricând că DNA ar trebui să analizeze condiţiile în care s-a iniţiat legea.
Nicolae Cinteză este directorul Direcţiei de Supraveghere din cadrul BNR.